近年来，我国铁路建设虽然取得显著成就，但铁路仍然是综合交通运输体系的薄弱环节。路网能力紧张，瓶颈制约仍没有得到根本缓解，市场份额逐年下降，西部铁路建设还比较滞后，铁路仍然不能满足经济社会快速发展的需要，加快铁路建设还面临十分繁重的任务。在政企分开的新形势下，如何持续稳定地推进铁路建设是一项崭新的课题。《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》提出，对完善相关政策支持，深化铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设进行了全面部署。其中指出，“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。
支持铁路车站及线路用地综合开发，适度提高开发建设强度，以开发收益支持铁路发展。”这一政策可以简化为“以地养路、以地建路”的建设、融资和运营模式。这一模式是我国铁路投融资政策的重大创新，标志着我国铁路建设由传统的“以路养路、以路建路”向包括“以地养路、以地建路”的综合模式转变，也是在铁路改革发展中更好地发挥政府和市场作用的重要举措。
长期以来，我国铁路产业的简单再生产和扩大再生产主要是在政府主导下，依赖于两条铁轨的运输经营收入以及简单的货物延伸服务收入来支撑，其本质上是“以路养路、以路建路”的铁路产业自我发展和自我平衡机制。近年来，随着铁路基本建设投资持续在高位运行，我国铁路形成了负债为主的建设融资模式。尽管这些负债得到了中央政府的支持，比如，中国铁路建设债券被明确列为政府支持债券，债券利息收入减半征收所得税，但铁路仍然需要承担还本付息责任。
