北京海淀区sa8000标准专家认为：未来房价可能还会走低
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北京房地产交易管理网数据显示：6月以来，北京商品房市场的“二八现象”愈演愈烈，20％纯新盘签约占据了市场成交量的80％，而大部分项目则依然维持新政以后的冷清局面。
北京中原地产市场部认为，楼市新政第三阶段以来，以房山及大兴为代表的部分项目开始明显降价，甚至低于区域内二手房的价格，开发商的降价换来了市场的积极反应。房山区供应房源总量为3798套，签约率较高，而大兴区的低价项目也获得了热销，签约率也远超全市平均水平。大兴及房山部分项目的降价现象明显，而城区的项目签约则依然冷清。
第一个大背景是中国高密度城市化背景。据曹建海介绍，北京仍有8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市ZF公布的日售600套的速度，如果全部开发成住宅，完全可以卖到2015年。但是，这个年均销售22万套的供应量，能否满足市场的实际需求，要打一个问号。市场的需求包含北京现有1100万户籍人口及100余万已购房的非户籍人口的需求（更新换代以及第二、三套房）、300余万尚未购买第一套房的非户籍人口的需求、新增人口的需求。尤其在新增人口问题上，城市管理部门试图控制的人口数量与实际人口数量会有很大差距。北京市的目标是机械增长人口数量每年不超过20万人，但过去的5年平均每年都在34万以上，今后的增长速度可能还会加快。高密度大城市化才是中国的真正未来，这个潮流不可阻挡。未来北京人口规模大幅增长的可能性与必然性都不容忽视。据专家研究，北京市常住人口有望在2025年达到3000万人。第二个宏观大背景，是地方ZF介入房价、地价已经很深。1994年分税制后，中央财政收入平均占国家财政总收入的52%，但财政支出平均只占国家财政总支出的30%；县乡两级财政收入不到全国总收入的20%，却直接担负着80%的民生重任。农业税取消，地方收入更是只能打城市算盘，最有效的办法就是通过推高房价来推高地价。因为卖地收入已经成为很多地方ZF最重要的收入来源。另一方面，很多官员的腐败收入也来自这一块。更有大量官员亲属直接进入房地产开发领域，很多时候，地产商拼的不是实力，而是谁能拿到土地。所以，地方ZF很多时候迫于舆论压力口头上“唱衰”房地产，实际政策的行动中却每每为房价走高推波助澜。因此，如果房价走低，事实上将是一个满盘皆输的结局：现有的购房人、ZF、银行、国家税收、国民就业全部将受重创。而在全国18万亿元的年产值中，房地产一项已占到2万亿左右，由其带动的产业链就更惊人。因此，不论是现在还是未来，在长时期内高密度城市化过程中的中国，房地产业都将是一个无可争议的支柱产业。因此，地价和房价的平稳、缓慢增值，应被视为国民经济健康的表现。房地产业根本的问题不在房价的涨跌，而在于其涨跌是由非正常的手推动的。地方ZF与民争利太深（导致民众购房难），市场缺乏自身的平衡与微调，银行被“绑架”。这样，一旦民众和银行的承受力都到底线（绝大多数房子没人买得起，银行资金长期扛不住），市场乃至整个国民经济将面临危机。上海社科院新近的一组调研数据显示，在长三角农村，ZF从农民手里征地，均价2.5万～3万元/亩；一级市场出让价，15万元至35万元/亩；二级市场出让价75万～150万元/亩。区域内中心城市和大城市的商品房用地，投标竞拍成交价则达到750万～1500万元/亩。也就是说，房地产业的根本问题不在于房价和地价上涨，而在于在此过程中地方ZF与民争利太多，普通民众在房地产发展中所得不到九牛之一毛。要想房地产业和整个国民经济健康持续发展，有赖于现行分税制的再改革，有赖于ZF从房地产业中抽身而出成为中立者，有赖于私人土地权利的法律保证。当然，即使是整体上的“朝阳产业”，也不排斥局部的涨跌。即使在一片看涨或一片看跌声中，有涨有跌才是正常现象。具体而言，有几类房价是容易跌的。一是炒概念炒得价格远高于价值和过分追求顶级享受的，将随着人们理性的回归和顶级产品的更新换代而贬值。